萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)昨日起開(kāi)始路演，根據(jù)計(jì)劃擬以41.8至49 .8港元的價(jià)格招股，集資約250億至300億港元，這或?qū)⑺⑿?014年香港新股集資紀(jì)錄。

 

市場(chǎng)消息人士稱，路演正在穩(wěn)步推進(jìn)，科威特投資局、中國(guó)人壽和中國(guó)平安等11家基礎(chǔ)投資者將會(huì)投資認(rèn)購(gòu)20億美元(約合人民幣123億元)。接近萬(wàn)達(dá)的業(yè)內(nèi)人士昨日向南都記者表示，萬(wàn)達(dá)正陸續(xù)向投資者釋放運(yùn)營(yíng)計(jì)劃和自身利好，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大股東之一。而承銷團(tuán)隊(duì)也正積極以“騰百萬(wàn)”電商合營(yíng)計(jì)劃為賣點(diǎn)。

 

機(jī)構(gòu)看好

 

據(jù)市場(chǎng)消息，萬(wàn)達(dá)擬以每股41 .8港元至49 .8港元的價(jià)格，發(fā)行6億股新股，集資約250億至300億港元。

 

萬(wàn)達(dá)的11名基礎(chǔ)投資者合共投資20億美元(約合人民幣123億元)，其中包括各投資3億美元的科威特投資局、中國(guó)人壽及中國(guó)平安。對(duì)沖基金O ch- Ziff及荷蘭退休基金A P G則分別投資2 .5億美元及2億美元。萬(wàn)達(dá)安排行包括中金、匯豐、摩根士丹利、瑞信等。

 

據(jù)香港博盛資本雷拯夏向南都記者介紹，萬(wàn)達(dá)上市籌劃已久，不少投行和基金對(duì)萬(wàn)達(dá)這類大鱷型公司的上市十分看好，樂(lè)于投資。

 

“與之配合的是，房地產(chǎn)整體的政策可以說(shuō)有幫助，導(dǎo)致了整個(gè)板塊的反彈，這股力量不容小覷”，雷拯夏如是告訴南都記者。目前根據(jù)下限價(jià)來(lái)計(jì)算，萬(wàn)達(dá)基礎(chǔ)投資者的認(rèn)購(gòu)額，就相當(dāng)于集資額的62%。

 

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林多次在重要場(chǎng)合直言對(duì)上市的向往，并惋惜曾痛失良機(jī)。公司上市之所以顯得“迫在眉睫”，也因?yàn)榇篌w量的開(kāi)發(fā)規(guī)模對(duì)資金要求越來(lái)越高。萬(wàn)達(dá)近年的信托融資占比也越來(lái)越高，2014年上半年信托融資額高達(dá)433.77億元，在計(jì)息借款中占比更是從2011年16.4%增長(zhǎng)至目前的25.2%，這使得融資成本居高不下。

 

而上市之后，萬(wàn)達(dá)可在國(guó)內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行債務(wù)融資、海外股權(quán)和債券融資，極大地降低融資成本。南都記者查閱有關(guān)融資計(jì)劃發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)公司去年以來(lái)打通了海外債務(wù)融資渠道，海外的低成本債務(wù)資金為公司降低整體財(cái)務(wù)費(fèi)用提供了支持。

 

接近萬(wàn)達(dá)的行業(yè)觀察人士告訴南都記者，在今年以來(lái)整體信貸環(huán)境改善明顯的大環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)新取得了多家銀行的大規(guī)模授信額度，截至20 14年9月1日，有約603億未使用的銀行額度。這對(duì)公司大膽擴(kuò)張也極為有利。

 

萬(wàn)達(dá)公司對(duì)中國(guó)縣級(jí)以上城市劃分研究，根據(jù)已進(jìn)入城市的情況認(rèn)為，一線城市基本可以容納的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的數(shù)量為8-10個(gè)，其中上海截至目前已有6個(gè)項(xiàng)目。二線為3-4個(gè)，三線為2-3個(gè)，四線為1個(gè)。因此，能容納的理論項(xiàng)目總數(shù)約為359個(gè)，仍有較大發(fā)展空間。公司認(rèn)為從土地儲(chǔ)備及銷售來(lái)看，在未來(lái)3-5年仍將保持較高速增長(zhǎng)。

 

或創(chuàng)集資紀(jì)錄

 

萬(wàn)達(dá)此次路演規(guī)模龐大。若順利完成，將取代本周三掛牌并集資245億元的中廣核，成為今年來(lái)香港市場(chǎng)集資最多的新股。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)行價(jià)將于12月15日正式確定，一周之后在港交所掛牌上市。

 

接近萬(wàn)達(dá)的消息人士此前告訴南都記者，市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的募資規(guī)模多有猜測(cè)，具體要看路演過(guò)程的實(shí)際情況。

 

有望沖擊今年香港集資第一高的新股，萬(wàn)達(dá)實(shí)力究竟幾何？南都記者從萬(wàn)達(dá)最新年度和半年報(bào)告中了解到，從已完工投資物業(yè)建筑面積來(lái)看，20 14年6月底已達(dá)1473萬(wàn)平方米，僅次于西蒙集團(tuán)，位居全球第二。

 

房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)戴德梁行的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)所持投資物業(yè)面積在中國(guó)市場(chǎng)占比高達(dá)12.7%，排名第一。從銷售規(guī)模來(lái)看，根據(jù)今年前三季度的行業(yè)報(bào)告顯示，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名第七。

 

根據(jù)公司計(jì)劃，今年新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)24座，持有物業(yè)面積將達(dá)2203萬(wàn)平方米。這意味著，萬(wàn)達(dá)成為全球規(guī)模第一的商業(yè)地產(chǎn)公司無(wú)懸念。

 

萬(wàn)達(dá)的信心還在于，其預(yù)計(jì)未來(lái)投資性物業(yè)、酒店帶來(lái)的可持續(xù)收入占比在14%-20%之間，并處于不斷上升的趨勢(shì)。公司稱提升持續(xù)性收入占比，增強(qiáng)公司抵御行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力是長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

 

電商成賣點(diǎn)

 

目前，萬(wàn)達(dá)的收入構(gòu)成主要包括出售、出租及酒店運(yùn)營(yíng)等。對(duì)于萬(wàn)達(dá)未來(lái)5年內(nèi)資產(chǎn)和收入構(gòu)成，萬(wàn)達(dá)在招股書(shū)中有所描述，稱隨著新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的增加和已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)資產(chǎn)中由投資性物業(yè)的占比會(huì)不斷提升。目前，投資性物業(yè)占總資產(chǎn)的比例為44%，未來(lái)將提升到50%以上。

 

據(jù)香港券商人士介紹，目前萬(wàn)達(dá)路演中，承銷團(tuán)隊(duì)積極以“騰百萬(wàn)”電商合營(yíng)計(jì)劃為賣點(diǎn)。

 

萬(wàn)達(dá)對(duì)此解釋稱，投資電商公司主要基于兩方面的考慮。希望通過(guò)線下與線上平臺(tái)的融合促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，與線上會(huì)員的結(jié)合帶動(dòng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)，增加消費(fèi)者粘性，促進(jìn)線下消費(fèi)體驗(yàn)。另外，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析研究消費(fèi)者的趨勢(shì)，繼續(xù)帶動(dòng)引領(lǐng)未來(lái)消費(fèi)形態(tài)。同時(shí)，電商公司的增值也將帶來(lái)股權(quán)投資的收益。

 

佰仕信基金董事長(zhǎng)陳方勇告訴南都記者，商業(yè)地產(chǎn)本身需要找到新的盈利點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)電商概念就是其一。

 

目前，萬(wàn)達(dá)擁有中國(guó)最大的線下消費(fèi)平臺(tái)與3000萬(wàn)線上會(huì)員，預(yù)計(jì)2015年線上會(huì)員數(shù)將接近1億。“騰百萬(wàn)”三方合作，將建立跨業(yè)態(tài)的大會(huì)員系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)大數(shù)據(jù)的分析引導(dǎo)線上會(huì)員線下消費(fèi)，建立會(huì)員積分聯(lián)盟及線上支付系統(tǒng)。

 

 

接近萬(wàn)達(dá)商業(yè)的人士告訴南都記者，目前萬(wàn)達(dá)有完備的電商應(yīng)對(duì)措施，包括提高體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比，投資電商平臺(tái)，利用線上促進(jìn)線下的消費(fèi)提高實(shí)體店的銷售額，同時(shí)提供非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的銷售平臺(tái)。目前公司非主力店的體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比由2011年的38%，已經(jīng)調(diào)整為現(xiàn)在56%，目標(biāo)是達(dá)到60%以上。

 

“未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大的股東之一。”在萬(wàn)達(dá)電商股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，上述知情人士告訴南都記者，在電商平臺(tái)上還可以進(jìn)行金融創(chuàng)新，例如銷售線上金融產(chǎn)品、為商戶提供小額貸款等。